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德阳人,买房这件事我们到底该怎么看?

2020-08-20 11:04:43 作者:房掌柜 点击 评论


大家好,我是房掌柜。

最近经常有朋友加我微信,问我孝感片区的房子升值空间大不大,在德阳投资买房买哪里合适,今年还适合投资楼市吗......等等系列问题。

讲真的,关于房子投资行为的问题房掌柜真的很难给出一个负责任的回答。

如果我真的能精准预估出某个区域的某个楼盘的未来涨跌,那自己都可以去贷款个几百万操作起来了。

所以,我以前给的经验更偏向自住性的。

不过不管是投资也好,还是自住也好,购房行为本身有很多共通性,房掌柜今天就来聊聊关于房产的一些本质。

1


首先我们先要明确这么一个概念,就是我们口中经常说的房价,反射出来的其实是一种货币现象。

前阵子和一个朋友吃饭,他跟我吐槽:你说德阳房价biubiu往上涨,为啥到手里的工资涨幅速度就跟不上房价涨幅速度呢?

讲道理,这种困惑可能不止我朋友有,相信不少人也跟他一样。

如果房掌柜说房价跟我们的工资是一丁点关系也没有,你会不会感到意外。

要回答这个问题,我们必须要搞清楚一座城市房价上涨的底层逻辑,那就是我们开头说的,房价和工资一样都是一种货币现象

在很多人的常识里,房价是一座城市经济或城市发展的规律体现,比如我们熟悉的北上广深等一线城市,房价就会远比德阳高很多。

但其实房价也跟货币的发行多少相关联。

这里又必须要提出一个新的概念,叫M2。


从百度百科可以了解很清楚,M2其实就是广义货币的缩写,用通俗易懂的形式可以这么来理解M2,M2=流通中的现金+各种存款(企业存款、居民储蓄存款等)


从上面公式我们可以了解,M2的增长因素由两点决定,一是印钞机,二是大家的存款。


但是这个存款里,有一个幺蛾子选手,那就是金融贷款产生的派生存款。


这个存款导致了M2持续走高,但是到我们手里的钱还是就那么点的主要原因。



什么意思呢?

我们拿50万去买房子,同时也需要100万去还房贷,每个月用来还的贷款,就是另外一种形式的派生存款。

而房地产,熟悉的人都应该知道,它会吸纳大量的资金,导致M2看起来非常高,但实际流通的货币其实并没有那么多。

我们了解了房价与货币的关系,再来看看工资呢。


工资其实也是一种货币现象,我们参与社会劳动,然后付出劳动力换得劳动成果,或物品或货币。


而我们的工资出现涨幅,是由于放水导致通货膨胀,工资上涨了,物价也跟着上涨了。


发现没有,房价和工资不会存在很强的因果关系,都是由货币在中间驱动,你看见的房价涨幅或者工资涨幅,背后都是货币搞得鬼。


所以,我们说房价和工资都是一种货币现象,但是房价本身和工资本身没有一丁点关系。


2


为什么很多人会纠结这房子到底要不要买?


我想如果楼市一直都没有跌,相信没有人会问这么愚蠢的问题,闭着眼睛买就是了。


就跟股市到了牛市,街边的大妈都拉着你炒股一个道理。


但是楼市有周期,所以就不能保证任何区域的资产永远涨没有跌。


但是房产有一个特别的好处,就是可以帮助我们实现资产固化,扛住通货膨胀。


换一种说法就是房产相对于其他资产来说,其安全系数相对会更高一些,比如汽车,绝大部分汽车你从4S店里开出来之后,它就会立马打折。


或者说股市,你把钱投到股市里,买对了大赚特赚,但是一不小心,赔得裤儿都莫得。


房产就不一样,买了某个区域的房产,遇见最差的情况就是房价跌了,但是这个区域的基本配套你是可以享受,以及你手里还有一套房子可以住。不像你把钱投到股市里,赔了就只能睡黄河桥的桥洞子里。



我们再回到刚开始的问题,我们到底要不要买房。

其实这个问题的本质是:我们想要从房子里获得什么?毕竟买不买房是一个目的和成本的问题。

用来自住,那就是满足“喜欢”两个字即可。这就跟谈对象说结婚一样,妹儿长得再好看,再有气质,不是自己喜欢的类型,说再多都是白扯。


在这个世界上没有十全十美的东西,房子更别说了,自住买房我们更应该关注哪些点,下面是房掌柜给出的意见,不一定对,仅参考。


首先从学区、商业配套、交通通勤、产业上班、医疗资源、开发商几个价值点进行一个排序,再根据自己的实际需求选择对应价值点排序靠前的。


其次,再去考虑对应的楼层户型朝向等房子本身的东西,最后才是社区环境和内部配套。


当然不是说后面的考虑的东西不重要,而是有个优先级,这样可以帮助我们更好的去筛选出符合我们预期的房子。


如果房产用来投资,那就要付出等价甚至翻倍的努力去获取房子增值的可能性,注意,是可能性。


如果你没有用脚步丈量过城市的区域和板块,把城市绝大多数楼盘都踩了个遍,你说你想投资买房,我会认为你是钱多了烧得慌。


投资房产不是一件简单的事,关乎运气、政策动向、板块规划等等方方面面,我们要做的就是看个几百套,好的不好的都要看,不同区域的都要看,然后进行各个楼盘的比对,这样才会在你脑子里形成城市区域、楼盘情况、房价分布的楼市地图,帮助你更好的做判断。


3


在解决要不要买房这个问题之后,随之而来的是买房我们应该怎么买,有哪些点需要注意。


1、买房,优先选择高光区域。

城市的发展是极其不平衡的,不管你怎么说,这个现象你必须要承认,农村的有钱人往县城走,县城的有钱人往市区走,市区的有钱人往更优质的片区走,更优质的片区有钱人往省会走。

所以,我们在楼市很容易看见马太效应。

没办法,经济在城市发展中很难做到平均的,就拿德阳来说,黄河片区对比城北的其他片区,黄河片区有着明显的资源优势,黄河片区在德阳各个板块的房价也是高高在上。

所以,我们说自住买自己喜欢的,投资就要跳出本地思维,多看看那些高光区域、中心城市动向。

2、买房,安全永远是第一位。

房子这东西,跟衣服裤子包包还不一样,不能一时冲动购买超出自己偿还能力之外的房子,结果未来债还不了断了月供,带来的后果那是毁灭级的。

但是,买房也不能太过于保守,手里明明有100万,可以买到更好的地段,升值空间更优质的楼盘,结果为了避免压力过大,只花50万去买一个将就的楼盘,结果住起来哪里哪里都不舒服。

因此,买房一定是在安全线内买自己最“喜欢”、最“看好”的那个。

3、出名要趁早,其实买房也一样。

很多人,特别是年轻人,怕压力大,买房这事儿就一直拖着,这其实是要不得的。

怎么说,有的人说我不想靠家里,觉得父母辛苦大半辈子,供自己读书,结果毕业了还要帮自己买房,太辛苦。

道理是这么回事,但是反过头来想一下,若干年后,你因为规避一时的辛苦没买房,房价翻倍涨,这时候父母可能就不只是辛苦了,也许还有心苦了吧。

在未来,货币含金量的多少大家可以想象,房子涨价的速度现在已经超过我们的预期,所以,买房这个事真的得趁早。

如果你担心父母把仅存的积蓄都用来帮你买房了,未来生病没钱?

那就赶紧给父母把各种保险安排上,重疾险越早买越好。

担心父母老了,没钱花?

嗨,我说亲爱的,问这个问题的时候先摸摸自己的良心。

再说了,父母为我们忙活一辈子,供我们成长,供我们读书,操持我们的婚姻,为了我们累弯了腰,你是宁愿他们老了住在一套改善的房子里颐养天年还是那时候依然为你没有房子而发愁?

所以,不管怎么说,买房这件事一定要趁早,现在挤一挤,挺一挺,未来一定是美好的。


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